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Decreto Ley 964 - ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES URBANOS

Emisor:MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO
Rango de Ley:Decreto Ley
 
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ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES URBANOS

Núm. 964.- Santiago, 9 de Abril de 1975.

Visto: lo dispuesto en los decretos leyes N°s. 1 y 128, de 1973, y 527, de 1974; y

Considerando:

  1. - Que la legislación actual, en materia de arrendamiento de bienes raíces urbanos, adolece de diversos defectos y vacíos que han causado una gravísima crisis en las relaciones contractuales de las partes que intervienen en dicho arrendamiento, generando una situación de injusticia, lo que determina la urgente necesidad de modificar la legislación vigente, a fin de superar los problemas derivados de la referida situacion legal;

  2. - Que, además, el análisis de la realidad nacional en materia de construcciones -y en especial de viviendas- arroja un déficit crónico, consecuencia tanto de la insuficiencia de recursos propia de un país en vías de desarrollo, como del defectuoso ordenamiento jurídico ya señalado, que llegó incluso al desconocimiento y derogación de franquicias ya otorgadas y que, no obstante haberse inspirado en el propósito de conceder al arrendatario el máximo de seguridades, garantías y bajas rentas, ha producido una contracción en el crecimiento del patrimonio habitacional del país;

  3. - Que la situación antes descrita ha tenido como consecuencias más notorias, una cada vez más reducida oferta de inmuebles en arrendamiento y el permanente incumplimiento de las normas existentes en la materia, no obstante haberse dictado precisamente para superar los problemas que afectaban a los usuarios de dichos inmuebles; todo lo cual tuvo como resultado un antagonismo irreconciliable entre arrendadores y arrendatarios;

  4. - Que siendo característica y decisión de la Junta de Gobierno -fundada en el más auténtico sentir de los chilenos- la permanente búsqueda de la unidad nacional, es preciso reestablecer en esta área de relaciones económico-sociales, los principios de equidad, justo equilibrio y dinamismo que conduzcan a una adecuada relación de los legítimos derechos y deberes de arrendadores y arrendatarios;

  5. - Que en tal sentido resulta de toda equidad tanto el permitir la pronta recuperación de la propiedad arrendada para el uso de su dueño o familia, como también diferenciar las relaciones entre arrendadores y arrendatarios respecto de viviendas y locales comerciales o industriales u oficinas;

  6. - Que, por otra parte, el dinamismo del área se obtiene concordando su legislación con la política económica del Gobierno, facilitando el aprovechamiento integral del patrimonio habitacional del país -hoy ocioso en un significativo porcentaje- estimulando la construcción de nuevas viviendas a través de instrumentos económicos adecuados -principalmente de viviendas sociales destinadas a los sectores de más bajos ingresos- y, reestableciendo la fe pública al revalidar las franquicias que para las construcciones efectuadas al amparo de la ley 9.135 y el decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, en materia de rentas, le habían sido otorgadas;

  7. - Que en lo específico, el Gobierno se encuentra con tal interés empeñado en estimular la construcción de viviendas sociales de una superficie de hasta 70 metros cuadrados, que considera indispensable crear un mecanismo que permita subvencionar al adquirente de aquéllas con recursos que, proviniendo de los sectores de más altos ingresos, propenda a una más justa redistribución;

  8. - Que siendo la política del Gobierno, en materia de arrendamiento, consecuente con el principio de libertad y autonomía de los parcipantes de la sociedad en sus relaciones socio-económicas, es preciso, al mismo tiempo, adoptar los resguardos jurídicos del caso -representados por una rigurosa sanción- para impedir la desnaturalización de los altos propósitos de bien nacional y social perseguidos;

  9. - Que siendo las medidas antes indicadas las que delínean la política permanente del Gobierno en la materia, es preciso tener en consideración que la distorsión actual del área y la multiplicidad de situaciones jurídicas pre-existentes obligan a arbitrar medidas transitorias inspiradas en una sana prudencia y ponderación;

La Junta de Gobierno de la República de Chile ha acordado dictar el siguiente

Decreto ley:

TITULO PRIMERO Artículos 1 a 4

Ambito de Aplicación

Artículo 1°

El contrato de arrendamiento de bienes raíces urbanos, entendiéndose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regirá por el presente decreto ley.

Las disposiciones de este cuerpo legal se aplicarán, también, al arrendamiento de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terrenos, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

Las disposiciones de este decreto ley se aplicarán, también, a todo acto o contrato en virtud del cual se entregare el uso y goce de un inmueble, indicado en los incisos anteriores, a cambio de un pago periódico en dinero o en especies. Las rentas en dinero deberán pactarse en moneda nacional.

Artículo 2°

Las disposiciones del presente decreto ley no se aplicarán, sin embargo, a los arrendamientos de los siguientes bienes raíces urbanos:

1) Predios que tengan una cabida superior a una hectárea y que sean destinados a explotación agrícola, ganadera o forestal y predios inferiores a dicha extensión que no tuvieren viviendas y que fueren destinados a igual explotación.

Los contratos de arrendamiento de estos bienes se regirán, en consecuencia, por las normas generales del Código Civil y Código de Procedimiento Civil y por las especiales del decreto con fuerza de ley N° 9, de 1968, y sus modificaciones, cuando les sean aplicables.

2) Viviendas que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o de turismo.

Los contratos de arrendamiento de estos bienes se regirán, en consecuencia, por las normas generales del Código Civil; pero, el procedimiento de los juicios que se originen con relación a tales contratos se regirán por las normas de los artículos 37 y siguientes de este decreto ley, cuando proceda.

3) Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.

En consecuencia, el hospedaje se regirá por las normas propias de la naturaleza de este contrato.

4) Estacionamientos de automóviles y vehículos.

Los contratos de arrendamiento de estos bienes se regirán, en consecuencia, por las normas aludidas en el inciso segundo del número 2.

Artículo 3°

No se aplicarán, tampoco, las disposiciones de este decreto ley a los arrendamientos que celebren como arrendatarios las embajadas, los consulados y los organismos internacionales.

Los contratos de arrendamiento antes señalados se regirán, en consecuencia, por las mismas normas aludidas en los números 2 y 4 del artículo anterior.

Artículo 4°

Los inmuebles construidos o que se construyan, según los permisos municipales, para viviendas, no podrán ser destinados a otros fines.

No se considerará alteración del destino de un inmueble la instalación en él de pequeños comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinación subsiste como habitacional.

Lo dispuesto en el inciso primero de este artículo no se aplicará si la municipalidad respectiva autoriza el cambio de destino del inmueble y el interesado obtiene la aprobación de los planos y cancela el valor de los permisos correspondientes, cuando fuere procedente.

En caso alguno podrá autorizarse el cambio de destinación respecto de viviendas que, por su construcción haya gozado, gocen o sigan gozando de cualquier franquicia o exención tributaria o de otra naturaleza, sea en forma directa o indirecta.

No obstante las excepciones de los artículos 2° y 3°, se aplicará a las viviendas ahí señaladas, la última frase del inciso final del artículo 1°. La infracción de esta norma se sancionará de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 33°.

TITULO SEGUNDO Artículos 5 a 17

Renta y Garantía

Artículo 5°

La renta anual máxima no podrá exceder del 11% del avalúo vigente para el pago del impuesto territorial.

Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta máxima de arrendamiento se ajustará automáticamente en la misma proporción en que se hubieren modificado los avalúos respectivos pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convención modificatoria especial.

El Servicio de Impuestos Internos establecerá de Oficio en el Rol General de avalúo y en los Recibos de Contribuciones, la renta anual máxima de arrendamiento aplicables a los inmuebles en general y a que se refiere el inciso primero del Art. 5° de este decreto ley y otorgará de Oficio, a petición de parte o de la Dirección de Industria y Comercio el respectivo Certificado de renta.

Artículo 6°

La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias, se determinará separadamente por cada una de ellas y no podrá exceder, en conjunto, de la renta máxima total de todo el inmueble.

Cualquiera de las partes podrá solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijación de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble.

Artículo 7°

El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta máxima legal correspondientes a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%.

No obstante, si se subarrendara todo el inmueble se estará a lo dispuesto en el artículo anterior.

Artículo 8°

Si el arrendamiento o subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de éstos últimos se fijará separadamente del inmueble y no podrá...

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